韓国で賃貸契約の前に確認すること：保証金詐欺を防ぐ手順

なぜ契約前の確認がすべてなのか

韓国の伝貰(チョンセ)保証金の被害は、多くが契約書に判を押す前に防げた問題から始まります。家主が本当の所有者ではなかった、家にすでに大きな借金が設定されていた、家の価格に比べて保証金が高すぎた、といった例が目立ちます。契約後は取り消しが難しく、訴訟になれば時間も費用もかかります。そこでこの記事は「契約前→契約当日→入居直後」の順に確認事項をまとめます。段階を飛ばさないことが最も確実な予防です。契約を急かされるときほど、もう一度確かめましょう。

登記簿謄本で見るところ

登記簿謄本は大法院のインターネット登記所で誰でも取得できます。表題部で住所と面積が契約する家と同じか、甲区で所有者が誰か、差し押さえ・仮差し押さえ・競売申し立ての記録があるか、乙区で抵当権などの借金がどれだけ設定されているかを見ます。抵当権があるなら、その額と自分の保証金を足した値が相場に対してどの程度かを考えます。

• 表題部：住所・部屋番号・面積が契約書と一致するか
• 甲区：所有者名、差し押さえ・競売・信託の記録
• 乙区：抵当権・伝貰権など先に設定された権利
• 発行日が新しいか（古い謄本は意味がない）

相場と保証金のバランス

保証金が売買相場に近すぎると、家の価格が少し下がっただけで、家を売っても保証金を返しにくくなります。新築の多世帯住宅のように取引が少なく相場がつかみにくい家は特に注意が必要です。国土交通部の実取引価格公開システムで同じ建物や近くの似た家の売買・伝貰の取引を調べ、複数の仲介業者に相場を聞いて比べましょう。相場の判断が難しいこと自体が危険信号の場合もあります。

家主と仲介業者の確認

契約相手が登記簿上の所有者本人かを身分証で確認します。代理人が来た場合は委任状と印鑑証明書を受け取り、できれば所有者と直接電話して委任の事実を確かめましょう。仲介事務所が登録業者かどうかは公的な照会サービスで調べられます。家主に税金の滞納があると保証金より税金が先に処理されることがあるため、納税証明や未納税金の閲覧を求められるかどうかも公式案内で確認しておくと安心です。

契約書に入れる特約

標準契約書の様式に加えて、自分の状況に合った特約を文章で残しておくと、紛争時の根拠になります。特約の文言は仲介業者と相談し、複雑な場合は法律の専門家に確認してもらいましょう。

• 残金日の翌日まで家主は新たな抵当権を設定しない
• 保証保険の加入を断られたら契約を解除し手付金を返す
• 確認した権利関係が残金時に変わっていれば契約を解除できる
• 修繕の責任と原状回復の範囲

契約当日と残金日の再確認

登記簿謄本は契約当日と残金を払う日にもう一度取得し、最初に見た内容から変わっていないか確かめます。その間に抵当権が新たに設定されたり所有者が変わったりすることが実際にあるからです。保証金は現金で渡さず、登記簿上の所有者名義の口座に振り込んで記録を残しましょう。手付金・中間金・残金それぞれの領収書も忘れずに受け取ります。

入居直後にすぐすること

保証金を守る法的な根拠は、入居直後の届け出から生まれます。転入届を出して実際に住むと対抗力が生じ、契約書に確定日付を受けると、家が競売にかけられたときに順位に従って保証金を先に返してもらう権利（優先弁済権）の根拠になります。効力が生じる時点についての定めがあるので、残金日にすぐ済ませるのが安全です。転入届と確定日付は住民センターかオンラインで手続きでき、賃貸借の申告と一緒に処理される場合もあります。

• 残金当日に転入届
• 契約書に確定日付を受ける
• 保証保険の加入手続きを進める
• 契約書・領収書・振込記録を保管

保証保険と最後の注意

保証金返還保証は、家主が保証金を返せないときに保証機関が代わりに支払う商品です。ただし加入条件があり、家によっては断られるため、契約前に加入できるかを確かめて特約と結びつけておくとよいでしょう。保証の対象額や条件は機関の公式案内に従ってください。この記事は一般的な確認手順をまとめたもので、法律相談ではありません。少しでもおかしな点があれば契約を急がず、法律の専門家や公的な相談窓口の助けを借りてください。